עולם קניה ורכישה של נכסים מקרקעין הוא רחב אשר מכיל בתוכו מושגים ונתונים רבים. נכסים אשר אינם ניידים שווים כספים רבים בגין ביצוע של רכישתם/ מכירתם/ קנייתם, אך גם ניתן לזכות בהחזרי מס בעלי סכומים יפים בזכות תשלום של מס שבח או מס רכישה אשר היו גבוהים מהנדרש. במאמר זה נפרט על החזרי מס נדל"ן ועל מס השבח בפרט, מי זכאי לקבל פטור ממנו ומי זכאי לקבל החזר שלו.

מס שבח

מס אשר נוגע באופן ישיר לתחום המקרקעין והנדלן, והוא מהווה חובת תשלום למדינה בעקבות מכירה של דירה או נכס. נדלן הוא תחום רחב מאוד הנמצא תחת אחריותה של המדינה ונחשב לתחום ציבורי רחב, ולכן יש לבצע עבורה תשלום מס בעקבות עסקה הנסגרת בתחום זה.

תשלום של מס שבח מבוצע לרשויות המדינה בעקבות רווח של מכירת נכס. לכן, אם בעבר מחירי הדירות היו נמוכים, היום ניתן למכור את הדירה או הנכס במחיר גבוה משמעותית ממועד הקניה ובכך ליצור רווחים אדירים לכיסך האישי. כחלק מהחובה במדינה, מרווח מכירה זה יש לשלם את מס השבח.

הפטור מתשלום מס השבח בעבר

עד לשנת 2014, כל אדם אשר קנה דירה ששימשה לחיי מגורים היה רשאי למכור אותה תוך ארבע שנים ולהיות פטור מתשלום של מס השבח. כמות הדירות והנכסים שהיו ברשות אדם מסוים עד ארבע שנים ממועד הקניה היו פטורות מתשלום המס, ובכך הרווחים של המשקיעים היו גדולים מאוד. המדינה החליטה להפסיק את פטור זה לפני כשבע שנים, וכיום התנאים לקבלת פטור ממס השבח קפדניים.

הפטור ממס שבח היום

היום הפטור לתשלום של מס השבח ניתן לכל משקיע וקניין נכס/דירה ראשון אשר מיועד למגורים ושימש למחייה למעלה מ – 18 חודשים. המשקיע אשר מחזיק במספר נכסים, אינו זכאי לפטור מלבד הנכס הראשון שלו, ולכן נדרש לשלם את מס השבח בגינם. מס השבח שנדרש המשקיע לשלם החל מדירתו השנייה הוא 25% מסכום הרווח שהרוויח במכירתה.

נדרש חישוב בכדי לקבל החזר מס שבח, קחו מחשבון!

כיוון שהפטור מתשלום ממס השבח נכנס רק בשנת 2014, עולה הסוגייה כיצד מבוצע התשלום של המס אם הדירה נקנתה לפני 2014, ונמכרה לאחר כניסת הרפורמה החדשה. לצורך חישוב זה יש לבצע רישום מסודר ומחושב אשר מחשב את 25% שיש לשלם במס השבח רק על השנים שהדירה הייתה בבעלותך החל משנת 2014.

כלומר, במידה וקניתם דירה בשנת 2010, ומכרתם אותה בשנת 2020, הדירה הייתה שלכם אומנם 10 שנים. אך בפועל, לא תצטרכו לשלם את מס השבח השווה 25% לאורך כל ה10 שנים במועד מכירתה. המס מתייחס בסוגיה זו אך ורק על השנים בין 2014 לבין 2020, ולכן יש להוריד 25% משש שנים ברווחים.

החזר מס השבח צריך להיות מחושב טרם ביצוע פעולות

רגע לפני דרישת המגיע לכם בנושא החזרי מס, יש לשים לב כי ביצעתם חישובים נכונים לפי החוקים, הרפורמות והשינויים בתחום הנדלן שבוצעו ברשויות המדינה. במידה והחישובים שביצעתם אכן נכונים, מדובר בסכומי כסף אדירים אשר יכולים לתרום כלכלית לאדם. כיוון שמס השבח העומד על 25% מרווחי המכירה או אחד מהמיסים הגבוהים בישראל, החזר שלו יכול לשנות חיים של ממש.

החזרי מס נדל"ן – זכאים להחזרי מס שבח

ישנם 8 קריטריונים אשר עומדים בזכאות של החזרי מס שבח מצד המדינה ויכולים להיבחן בשלב הראשוני על ידי עורך דין/ איש מקצוע בתחום המיסים. כיוון שתחום החזרי מס זה מכיל מורכבות רבה והאפשרויות השילוב בין החזרי מס ופטורים יכולה להיות לא פשוטה מומלץ להיעזר באיש מקצוע.

זוגות אשר מחלקים את התשלום של המס ביניהם, אנשים אשר מבצעים פריסה בתשלום של מס השבח תוך כדי ניצול נקודות זיכוי המגיעות להם, אנשים המבצעים קיזוזי של הפסדיהם, האנשים אשר עומדים בהקלות שונות שהוחלטו ברשויות המיסים, שימוש בפטורים אשר הוענקו לפי חוק ותקנות, בעלי יכולת לניצול הטבת מס שניתנה להם בתקופה ספציפית במקרה מיוחד, אנשים העורכים חישובי מס על ידי יועץ להחזר מס.

החזר מס שבח בגלל גבייה של סכום גבוה מהנדרש

כיוון שסכום מס שבח הוא מס מהגבוהים במדינה, אין שום אינטרס מצד הרשויות לגרום לאזרחים לשלם מעבר למה שנדרש. אך כיוון שטעויות קורות, ורשות המיסים היא גוף גדול מאוד אשר דל משאבים לאיתור של כל טעות, נוצרים מצבים בהם האזרח עשויי לשלם יותר ממה שנדרש ממנו.

בעקבות כך, באחראיות האישית של כל אדם אשר מבצע עסקת מקרקעין בתחום הנדלן לבצע מעקב אחר תשלום מס. את הטעות בגין גבייה גבוה מהסכום הנדרש יש לגלות ולהעביר הלאה למנהל מס השבח עד ארבע שנים מיום אישור השומה העצמית או קביעת השומה לפי בית המשפט. כיוון שהליך זה הינו מורכב הכולל בירוקרטיה רבה לפי סעיפים ברשויות מס ההכנסה, ההמלצה היא להיוועץ עם יועץ בתחום המס.

רגע האמת, ביצוע דרישת המס מצד הרשות!

במידה ואכן ההחזר התקבל מצד הרשות, הוא יגיע בחזרה כזיכוי בעקבות העסקה. רשות המס קובעת את שווי המס לאחר בחינה של שווי המכירה, ובהתאם גם את שווי ההחזר אם מגיע.

על מנת שבקשתך בנושא החזר מס תיבחן בקרב רשויות המיסים, יש להגיש בקשה הכוללת את כל הפרטים והמידע בנוגע לעסקה. לאחר מכן, רשות המס תבחן מחדש את נושא העסקה ביחס לבקשת הפטור שהאדם הציג ולבקשתו להחזרת אלפי שקלים.

בנוסף לבקשה יש לצרף את כל הבירוקרטיה, המסמכים, שומת מס השבח ששולם והנתונים אשר הופקו כחלק מעסקת מכירת הנכס. במידה והינכם נעזרים בעורך דין/יועץ מס המבינים בתחום הם יבצעו בקשה זו בעצמכם אל מול מס הכנסה.