בתור ישראלים, קנייה של דירה היא צעד שכל אחד מאתנו רוצה לממש כמה שיותר מהר. בקנייה של הדירה הראשונה ישנם תמריצים רבים, והמדינה מעוניינת בכך שלכל אחד תהיה דירה בבעלותו. התפיסה הזו משתנה בכל הנוגע לדירה שנייה. אם אתם בדרך לקנייה של דירה שנייה, או שקניתם דירה שנייה לאחרונה, המידע שיובא כאן על החזר מס רכישה במכירת דירה שניה יכול להיות משמעותי מאוד עבורכם.
מהו מס רכישה?
לפני שנסביר מהו המס על הדירה השנייה, חשוב להבין קודם כל מהו מס רכישה על דירה. החוק במדינת ישראל מחייב כל אדם שרכש זכות בקרקע, לרבות חכירה לתקופה שאורכה יותר מ25 ושנה וכמובן עבור מכירה לשלם מס כל רכישת הקרקע. כיוון שהמדינה מעוניינת לאפשר לאנשים לקנות דירה שיוכלו לגור בה, שיעור המס הוא על קרקעות שהמחיר שלהן גבוה מ1.7 מיליון ₪.
מס הרכישה הוא מס מדורג, וככל שהנכס יקר יותר כך דמי המיסוי עליו יהיו גבוהים יותר. שיעור המס הגבוה ביותר הוא כ10 אחוז מסכום העסקה והוא משולם בעבור נכסים בעלות גבוהה מאוד, שסביר להניח שרוב מוחלט של האנשים לא קונים דירה בסכומים הללו. לגבי נכסים לשימוש חקלאי וכדו', התקנות מעט שונות ויש לבחון כל מקרה לגופו.
החזר מס רכישה במכירת דירה שניה:
כל האמור לעיל משתנה בנוגע לדירה שנייה. כאשר אנשים מחזיקים דירה אחת בבעלותם וקונים דירה נוספת שמוגדרת בדרך כלל כדירה להשקעה, אחוזי המיסוי עליה גבוהים יותר, וחלים גם על עסקאות בסכומים נמוכים יותר. כל עסקה של מכירת דירה שנייה מחייבת במיסוי של לפחות 8% מסכום העסקה, ושיעורי המס עולים ככל שהעסקה היא בסכום גבוה יותר.
בדוק כמה כסף מגיע לך ממס הכנסה. כ-78% מהאזרחים זכאים ל-8,000₪ בממוצע. מלא את שמך המלא, מספר הטלפון ופרטי ההשתכרות שלך וקבל תשובה מהירה על גובה ההחזר.
בתקופת הקורונה כדי למנוע קיפאון מסוים שיכול לפגוע בשוק בצורה קשה, המדינה בצעה שינויים מסוימים במדרגות המס על מכירה של דירה שנייה. השינויים הללו יכולים להיראות למתבונן מהצד כשינויים מינוריים, אולם כאשר מדובר בעסקאות נדל"ן השינויים הללו יכולים להיות רבי משמעות עבור כל מי שמכר דירה.
כמה משלמים מס רכישה במכירת דירה שניה? לפניכם פירוט של מס הרכישה על דירה שנייה החל מ- 15.1.2023 ועד 15.1.2024, לפי סכום העסקה:
| סכום העסקה | אחוז מס |
| עד 5,872,725 ₪ | 8% על החלק עד 5,872,725 ₪ |
| מעל 5,872,725 ₪ | 10% על החלק הגבוה מ5,872,725 ₪ |
לפני שאתם מתחילים לחשב את סכום המיסוי המדויק שעליכם לשלם, ישנם מספר לא מבוטל של מקרים שבהם ניתן פטור חלקי ממס רכישה גם על דירה שנייה. כל מקרה כזה דורש כמובן מסמכים וההוכחה שאכן אתם עומדים בדרישות, אבל בינתיים, לפניכם מספר מקרים שבהם גם ברכישה של דירה שנייה תוכלו להוזיל את העלויות של מס רכישה:
- משפרי דיור שמחזיקים דירה אחת – תופעה נפוצה מאוד היא קנייה של דירה אולם בד בבד גם מכירה של הדירה שהרוכש מחזיק בבעלותו. במצב הזה קניית הדירה אינה להשקעה ולכן המס על הרכישה יוכל להיחשב כמס על דירה ראשונה. התנאי לזה הוא הצהרה לרשויות על הכוונה למכור את הדירה הראשונה, ומכירה שלה בתוך פרק הזמן הקצוב בחוק.
- משפרי דיור שמחזיקים שתי דירות – מי שמחזיקים בשתי דירות אך מתכננים למכור אותן כדי לקנות דירה שלישית יכולים בתנאים מסוימים להיות פטורים ממס רכישה על הדירה השנייה.
במקרה הזה גביית מס הרכישה מוקפאת לתקופה מוגדרת מראש, כדי לאפשר לקונים של הדירה למכור את הדירה הראשונה שבבעלותם. אם המכירה התבצעה בתוך התקופה המוגדרת והמוכר לא החזיק בדירה נוספת בתקופה הזו, לא יהיה חיוב מס רכישה על קניית הדירה השנייה.
השווי של שתי דירות יחד צריך להיות קטן מ2 מיליון ₪, והשווי של הדירה החדשה (השלישית) צריך להיות לפחות 75% מהשווי של שתי הדירות הראשונות. במקרה שבו השווי של הדירות גבוה מהסכום האמור לעיל אבל אינו עולה על 3.3 מיליון ₪ חיוב המס יעשה רק על ההפרש.
- החזר מס רכישה – המס על רכישת דירה שנייה הוא מס מדורג והוא משתנה כמובן לפי סוג העסקה. לעיתים, חלה טעות בגובה המיסוי שגבו מכם ואתם עלולים לשלם את מדרגת המס לפי עסקה יקרה יותר מהעסקה שאותם בצעתם בפועל. חשוב לציים שהסכומים הללו יכולים להיות גבוהים מאוד, ולכן אתם צריכים לוודא האם יכול להיות שמגיע לכם החזר מס. אם כן, אל תוותרו עליו, מדובר בכסף רב.
- חריגות – מלבד המקרים המפורטים, ישנם מקרים נוספים שבהם ניתן להשיג פטור ממס רכישה או לכל הפחות לקבל הנחה משמעותית במדרגת המס. אם אתם עומדים לפני עסקה של רכישת דירה שנייה או שאתם אחריה ולא עבר זמן רב מידי, פנו לאיש מקצוע ובררו האם מגיע לכם החזר מס. בעסקאות הללו טעות קטנה יכולה לעלות ביוקר, ואין שום סיבה שתפסידו את הכסף שמגיע לכם.
סיכום
בדירה שנייה כל עסקה מחייבת בתשלום מס של לפחות 8%. יחד עם זאת, ישנם מקרים שבהם ניתן לשלם מס מופחת או לקבל פטור ממס, וכל מקרה צריך להיבחן לגופו.
התייעצו עם איש מקצוע לפני רכישה של דירה, כדי להבין האם אתם יכולים להשיג פטור מסוים על הדירה שלכם, או לכל הפחות להיות זכאים להחזר מסוים של מס. זכרו, בעסקאות של רכישת דירה הבדל של אחוזים בודדים יכול להיות שווה סכום כסף רב. אל תוותרו על הזכויות שלכם.